Mots d'un juriste

Une promesse « synallagmatique de vente et d’achat » est un contrat par lequel les parties expriment réciproquement la volonté de former un contrat de vente. L’un (le vendeur promettant) s’engage à vendre, réciproquement, l’autre (l’acheteur promettant) s’engage à acheter. Au regard de l’article 1589 du Code civil, une telle réciprocité des consentements est constitutive d’une vente. C’est à ce titre que, sauf stipulations particulières, une promesse synallagmatique de vente vaut vente. En l’espèce (Cass. 3ème civ. 7 juin 2018 [n° 17-18.670]), la formation de la vente était suspendue à la réalisation de plusieurs conditions qui se sont réalisées mais un désaccord persistant entre les co-promettants a empêché la finalisation de la vente notamment par la ratification de l’acte authentique. C’est à ce titre que s’est posée la question de savoir si le déséquilibre dans la faculté de se retirer d’une promesse synallagmatique de vente constituait une cause de requalification de ladite promesse en promesse unilatérale de vente ?

Le caractère synallagmatique de la promesse de vente impose l’existence d’une réciprocité dans l’intensité de l’engagement des parties. Cela ne signifie pas qu’il doit y avoir une égalité stricte dans la charge de l’engagement mais que la distribution des contraintes ne doit pas pour autant être inique. C’est le caractère inique de la distribution des contraintes qui permettrait au juge de statuer dans le sens de l’absence de réciprocité des engagements. L’évaluation d’un tel équilibre ou déséquilibre des engagements, impose au juge de jauger le contenu du contrat ; ce qu’il peut faire avec plus ou moins de liberté selon le niveau de clarté de la rédaction des clauses. En l’espèce, les clauses étaient ambiguës (ancien article 1156 et suivants du Code civil ; nouveaux articles 118 et suivants du Code civil) ce qui imposaient au juge d’en faire l’interprétation. L’analyse du contenu de l’acte dénommé par les parties « promesse synallagmatique de vente et d’achat », abouti à la mise en relief d’un déséquilibre caractérisé au détriment du promettant. Contrairement au bénéficiaire de la promesse qui conservait la faculté de se libérer de son engagement au risque, pour lui, de la mise en œuvre d’une clause d’indemnité d’immobilisation. Le promettant n’avait pas, au regard de l’interprétation faite du contenu du contrat, la faculté de se libérer de son engagement. Le caractère significatif du déséquilibre est matérialisé par le fait qu’au finale le promettant est « définitivement engagé » (« ceteris paribus sic stantibus » c’est-à-dire « Toutes choses étant égale par ailleurs ») alors que le bénéficiaire conserve la faculté de ne pas lever l’option. Cette configuration de l’intensité des engagements correspond davantage à une promesse unilatérale de vente plutôt qu’a une promesse synallagmatique. C’est à ce titre, compte tenu du déséquilibre significatif des obligations que la Cour de cassation a requalifié le contrat en conformité avec la commune intention des parties exprimées au sein des clauses du contrat. 

Une fois l’acte intégré dans le régime juridique qui correspond le mieux à son contenu, se pose la question des conditions de formation de l’acte. Ces dernières ont-elles été respectées afin de permettre à l’acte de produire tous ces effets juridiques ?

En effet, la promesse unilatérale de vente, lorsqu’elle a pour objet, notamment un bien immeuble doit être formalisée par un acte authentique ou un acte sous-seing privé qui doit être enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire (art. 1589-2 du Code civil). Si cette formalité n’est pas respectée alors la promesse unilatérale de vente est nulle rétroactivement. La formalité prescrite par l’article 1589-2 du Code civil a un caractère ad validitatem. En l’espèce, la requalification de la promesse synallagmatique déséquilibrée en promesse unilatérale nulle pour non-respect des formalités de l’article 1589-2 du code civil fait que les protagonistes tombent dans le statu quo antes. Le promettant est libéré de sa promesse car cette dernière n’a jamais existé du fait du défaut de forme dans le délai prescrit. Le bénéficiaire récupère les acomptes versés car la nullité de l’acte en a déchu le promettant qui se trouve de jure tenu par une obligation de restitution des sommes perçues dans le cadre de l’exécution de la promesse synallagmatique déséquilibrée requalifiée en promesse unilatérale nulle.