Mots d'un juriste

L'arrêt

Sur le moyen unique : Vu l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 1714 du même Code ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 24 mai 1995), que la société civile immobilière (SCI) Solobat a donné à bail à la société Nasa des locaux à usage commercial pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1986 ; que, par acte du 15 septembre 1990, la société Nasa, souhaitant changer de locaux, a autorisé la SCI à chercher un nouveau locataire ; que, le 4 avril 1991, la SCI a consenti une promesse de bail commercial à M. X..., qui a versé un dépôt de garantie et a pris possession des lieux ; qu'au motif que M. X... n'avait pas rempli ses engagements et que la promesse de bail n'avait pas été exécutée, la SCI, soutenant que la société Nasa était restée sa locataire jusqu'à l'expiration de la période triennale, l'a assignée en paiement des loyers et charges dus pour les trois derniers trimestres de l'année 1991 ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que, selon l'accord des parties du 15 septembre 1990, la société Nasa s'est engagée à respecter les clauses du bail tant que la SCI n'aurait pas trouvé un nouveau preneur et que, faute de preneur, le bail initial doit continuer à s'appliquer et la société Nasa payer les loyers jusqu'au 31 décembre 1991, le contrat de bail qui était prévu dans la promesse n'ayant pas été régularisé et le paiement des loyers de la part de M. X... n'étant jamais intervenu ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse de bail vaut bail lorsqu'il y a accord sur la chose et sur le prix et sans relever de circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS :  CASSE ET ANNULE, […]

Bref aperçu

Le bail est le contrat par lequel, une personne (physique ou morale ; le bailleur) consent au profit d’une autre (le preneur), à lui laisser la libre disposition d’un bien (meuble ou immeuble) pour une durée et en contrepartie d’un prix convenus. Un tel engagement peut être souscrit au sein de promesses unilatérales croisées. D’une part, l’un promet de mettre à disposition un bien, pour une certaine durée et pour un certain prix. D’autre part, l’autre promet de jouir raisonnablement du bien, pour une certaine durée en contrepartie du paiement du prix convenu. La formulation de telles promesses revient-elle, en fin de compte, à la formation définitive du contrat de bail ?

C’est à cette interrogation, que la Cour de cassation a répondu par une décision en date du 28 mai 1997 (pourvoi n°95-17.953), en formulant la présomption selon laquelle, « promesse de bail vaut bail ». En effet, au regard de l’article 1714 du Code civil, sauf prescription légale particulière, le bail est un contrat qui ne nécessite pas un formalisme spécifique pour être formé. C’est à ce titre, qu’il est un contrat consensuel. Dès lors, lorsque les volontés se rencontrent sur les éléments essentiels du bail, c’est-à-dire les qualités du bien loué, la durée et le prix du bail ; alors le bail est parfait. C’est ce qui est traduit, de manière constante par la jurisprudence de la Cour de cassation sur cette question (Cass. 1e civ. 31 octobre 1962 [Bulletin 1962, I, n° 453, p. 388] ; Cass. 3^e civ. 07 avril 1976 [pourvoi n°74-14507] ; Cass. 3^e civ. 20 mai 1992 [pourvoi n°92-21109] ; 3^e civ. 16 janvier 2020 [pourvoi n°18-19.516]) par la formule : « promesse de bail vaut bail ». À l’instar du régime juridique posé par l’article 1589 pour la vente (Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 17 juillet 1997 [pourvoi 95-20064] ; Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 28 mai 1997 [pourvoi 95-17953] ; Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 19 juin 2012 [10-22906 et 10-24222] ; Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 10 septembre 2013 [12-22883]), il y a un bémol à l’assimilation d’une promesse synallagmatique de bail en contrat de bail. Il ne faut pas que les parties aient soumis la formation du contrat à un élément autre que leur consensus, par exemple, la réitération de leur consentement par acte notarié. En effet, si les parties suspendent l’effet de leur accord, sur le bien , la durée et le prix, à un autre élément introduit dans le champ contractuel comme donnée substantielle à la formation du contrat, alors le bail sera parfait uniquement à la réalisation de ladite donnée.