Mots d'un juriste

énoncé du cas pratique ( inspiré de la décision de la Cour de cassation en date du 06 décembre 2018 [pourvoi 17-21170 et 17-21171] )

Le 1^er mars 2000, M. Eddard STARK et M. Robert BARATHEON ont consenti à M. et Mme TARGARYEN une promesse unilatérale de vente d'une maison individuelle. Malgré la stipulation d’une promesse d’achat, il est convenu que l'option ne pouvait être levée qu'après le décès de la précédente propriétaire, Mme Cersei LANNISTER, qui s'était réservée un droit d'usage et d'habitation. M. Eddard STARK est devenu attributaire du bien à la suite du décès de M. Robert BARATHEON. Ainsi, en date du 15 décembre 2010, M. Eddard STARK décide de se rétracter de la promesse. Après le décès de Mme Cersei LANNISTER, M. et Mme TARGARYEN ont levé l'option le 8 janvier 2019.  M. Eddard STARK refuse de consentir à la réalisation de la vente car il excipe l’antériorité de la rétractation de la promesse de vente. Les consorts TARGARYEN viennent vous voir.

Proposition de  résolution du pratique

La promesse unilatérale est le contrat par lequel une personne (physique ou morale), le promettant, s’engage vis-à-vis d’une autre (le bénéficiaire), à former avec elle un contrat auquel il ne manque que son adhésion. Ainsi, le promettant, par la promesse unilatérale, stipule au profit du bénéficiaire la faculté de manifester (ou non) son acceptation de l’offre de contrat. S’agissant d’un contrat, la promesse unilatérale peut comporter des clauses qui aménagement tant les modalités de levée d’option que la sanction de la renonciation à la faculté de lever l’option. En outre, il peut également être stipulé un mécanisme propre à sanctionner, le cas échéant, la rétractation du promettant.

En l’espèce, en date du 1^er mars 2000, une promesse unilatérale de vente est formée. Elle consiste en le fait que les promettants (MM. STARK et BARATHEON) s’engagent à former un contrat de vente avec les bénéficiaires (les consorts TARGARYEN). Ces derniers s’engagent, dans le même acte, à acheter le bien objet du contrat de vente escompté. Cependant, il est stipulé un mécanisme de levée d’option qui pourra être mis en œuvre uniquement au décès de l’occupante (Mme Cersei LANNISTER). En tout état de cause, au décès de l’un des promettants, l’autre se rétracte le 15 décembre 2010. Quant aux bénéficiaires, ils lèvent l’option le 8 janvier 2019. C’est ainsi que se matérialise le différend, par l’existence contemporaine d’une rétractation et d’une levée d’option. C’est à ce titre que les bénéficiaires sollicitent un éclairage sur les moyens dont ils disposent pour, au mieux, obtenir la réalisation de la vente.

Le promettant a souscrit une obligation vis-à-vis du bénéficiaire. Celle-ci consiste en la formation d’un contrat auquel il ne manquerait que le consentement des bénéficiaires. Cependant, lors de la formation de la promesse de contrat de vente, il y a eu concomitamment une promesse d’acquérir. Cette dernière est « neutralisée » ou « différée » par un aménagement qualifié de « levée d’option », lui-même suspendu à la réalisation d’un événement futur mais certain : la mort de l’occupante. 

En tout état de cause, conformément aux termes de la promesse de contrat de vente, les bénéficiaires manifestent leur acceptation de l’offre. Mais, antérieurement, le promettant s’est rétracté. Ainsi, il est question de savoir si la rétractation formulée antérieurement à la levée d’option a pu valablement empêcher la rencontre des volontés nécessaires à la formation du contrat promis ?

Au regard de certains éléments de l’espèce, notamment l’existence de la stipulation d’une promesse d’achat, il semble que les moyens devant permettre la réalisation de la vente soient plausibles (I). Mais, subsidiairement, l’obtention de dommages et intérêts pour manquement contractuel du promettant est une issue qu’il faudrait tout de même s’aménager (II).

1. La réalisation forcée de la vente

Par une ordonnance n°2016-131, en date du 10 février 2016, il est introduit dans le code civil un article 1124 qui, dans son alinéa second, pose sans ambiguïté une prescription qui est en faveur des bénéficiaires. En effet, conformément au texte précité, la révocation d’une promesse unilatérale, durant le temps laissé au bénéficiaire pour opter, n’affecte pas l’efficacité de la levée d’option. Avec un tel droit positif, l’espèce ne présente un peu moins de difficultés. Encore faudrait-il, tout de même, s’interroger sur l’existence ou non, en l’espèce, d’une stipulation d’un délai au profit du bénéficiaire. Mais, il n’est pas pertinent de s’attarder plus longuement sur cette hypothèse ; car l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131, prescrit que l’entrée en vigueur de l’ensemble de ces dispositions (sauf quelques exceptions) est fixée au 1^er octobre 2016. Par conséquent, le nouvel article 1124 du code civil, n’est pas applicable en l’espèce. En effet, le contrat en cause et les faits juridiques subséquents sont antérieures au 1^er octobre 2016. C’est à ce titre qu’il sera surtout fait usage des règles jurisprudentielles qui posaient le régime juridique de la promesse de vente (A). Cependant, l’article 1589 du code civil, apportera des éléments d’analyse de la promesse d’achat stipulée au sein du même acte que celui instrumentant la promesse de vente (B).

1. Les conditions de l’efficacité de la rétractation

La question de l’impact de la rétractation sur l’effet de la levée d’option a été l’occasion pour la Cour de cassation de poser une solution de droit constante (Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 06 décembre 2018 [pourvoi 17-21170 et 17-21171] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 11 mai 2011 [pourvoi 10-12875] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 12 juin 2013 [pourvoi 12-19105] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 13 juillet 2017 [pourvoi 16-17625] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 15 décembre 1993 [pourvoi 91-10199] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 15 décembre 1993 [pourvoi 91-14999] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 15 décembre 2009 [pourvoi 08-22008] ; Cass.  Ch. Com. en date du 13 septembre 2011 [pourvoi 10-19526] ; Cass.  Ch. Com. en date du 14 janvier 2014 [pourvoi 12-29071]). En effet, la Cour de cassation estime que « […] la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée […] ».

Cela signifie qu’au sein de la promesse unilatérale de vente (contrat par lequel le promettant s’engage à former un autre contrat avec le bénéficiaire), il est possible pour le créancier de l’obligation de s’affranchir de son engagement dès lors que l’autre partie n’a pas extériorité sa volonté d’acquérir le bien objet du contrat promis. La manifestation de la volonté d’adhérer à l’offre de contrat ne doit pas être s’exprimée comme une intention d’accepter (Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 27 mars 2008 [pourvoi 07-11721]), mais bien comme une acceptation pure et simple de l’offre de contrat (Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 17 septembre 2014 [pourvoi 12-22112]). En effet, la formulation de l’intention d’accepter l’offre de contrat n’extériorise pas une volonté pure et simple d’acquérir, mais tient davantage de l’idée de faire savoir au promettant que le bénéficiaire envisage (dans un futur plus ou moins proche ; ou plus ou moins lointain) de mettre en œuvre la faculté d’opter qui a été stipulé à son profit (Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 27 mars 2008 [pourvoi 07-11721] : le bénéficiaire « […] n'avait pas levé l'option mais avait seulement confirmé qu'elle avait l'intention de réaliser la vente ultérieurement […] »). Dans cette hypothèse, la situation du bénéficiaire qui manifeste son intention d’opter est, à peu de chose près, la même que celle du bénéficiaire dans les premiers moments de la promesse, dans la mesure où, n’ayant pas eu rencontre des volontés d’acquérir et de vendre, la rétractation pourra rendre inefficace l’acceptation postérieure. En outre, si jamais la levée d’option est antérieure à la rétractation, encore faut-il que celle-ci en soit vraiment une. Il n’y a pas réellement de levée d’option, donc pas de rencontre de volontés d’acquérir et de vendre, si le bénéficiaire formule une contreproposition (Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 17 septembre 2014 [pourvoi 12-22112]) : le bénéficiaire « […] n'avait manifesté aucune volonté d'acquérir le bien au prix fixé […], la cour d'appel, qui a pu en déduire, sans se contredire, que l'offre de vente, qui était devenue caduque […] »). Dans cette hypothèse, sans qu’il y ait rétractation, le promettant est libéré de son engagement. La promesse unilatérale est le contrat par lequel le promettant attend que le bénéficiaire accepte sont offre de contrat. Si le bénéficiaire formule une contre-offre, cela signifie qu’il engage une négociation et délie le promettant. La promesse unilatérale de contrat n’et pas une invitation à la négociation, mais un engagement à former un contrat. Ainsi, la levée d’option doit être pure et simple. Si une telle volonté est exprimée avant la rétractation, alors cette dernière est inefficace car la déclaration d’acquérir aura rencontré l’engagement de vendre (Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 26 juin 1996 [pourvoi 94-16326]).

Cette dernière hypothèse, fait quelque peu écho à l’espèce dans la mesure où, en date du 1^er mars 2000, il ya une promesse unilatérale de vente au sein de laquelle a été également stipulée une promesse unilatérale d’achat aménagée. En tout état de cause, il semble que, dès le 1^er mars 2000, les bénéficiaires aient exprimé une volonté pure et simple d’acquérir.

2. L’expression de la volonté d’acquérir

La promesse unilatérale d’achat est l’engagement par lequel une personne, le promettant, s’engage à acquérir un bien, donc former un contrat de vente, dès lors qu’une autre personne manifestera sa volonté de vendre. Ainsi, lorsqu’un tel engagement est stipulé dans une promesse de vente, il semble manifeste qu’il y ait eu matérialisation de la rencontre des volontés d’acquérir (stipulation d’une promesse d’achat) et de vendre (stipulation d’une promesse de vente).  À ce titre, une telle configuration, dans une appréhension a contrario des solutions de droit constantes en la matière (a contrario : Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 06 décembre 2018 [pourvoi 17-21170 et 17-21171] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 11 mai 2011 [pourvoi 10-12875] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 12 juin 2013 [pourvoi 12-19105] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 13 juillet 2017 [pourvoi 16-17625] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 15 décembre 1993 [pourvoi 91-10199] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 15 décembre 1993 [pourvoi 91-14999] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 15 décembre 2009 [pourvoi 08-22008] ; Cass.  Ch. Com. en date du 13 septembre 2011 [pourvoi 10-19526] ; Cass.  Ch. Com. en date du 14 janvier 2014 [pourvoi 12-29071] et a pari : Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 26 juin 1996 [pourvoi 94-16326]) permet d’exciper l’inefficacité de la rétractation du promettant.

En outre, à la lecture de l’article 1589 du code civil, il serait possible de percevoir dans l’acte formé le 1^er mars 2000, une promesse synallagmatique de vente. En effet, dans l’acte précité, sont concomitantes une promesse de vente et une promesse d’achat. Cela signifie, notamment en l’espèce, que le promettant de l’engagement d’acquérir et le promettant de l’engagement de vendre sont d’accord sur l’objet de l’offre de contrat et le prix de l’objet de l’offre de contrat.

Si au regard de l’article 1589 du code civil, une promesse synallagmatique de vente vaut vente, alors l’acte du 1^er mars 2000 étant une promesse synallagmatique, il vaut vente. Par conséquent, a priori, la rétractation en date du 15 décembre 2010 ne peut empêcher la réalisation de la vente car il y a eu rencontre des volontés d’acquérir et de vendre avant la rétractation, c’est-à-dire le 1^er mars 2000 (a contrario : Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 06 décembre 2018 [pourvoi 17-21170 et 17-21171] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 11 mai 2011 [pourvoi 10-12875] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 12 juin 2013 [pourvoi 12-19105] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 13 juillet 2017 [pourvoi 16-17625] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 15 décembre 1993 [pourvoi 91-10199] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 15 décembre 1993 [pourvoi 91-14999] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 15 décembre 2009 [pourvoi 08-22008] ; Cass.  Ch. Com. en date du 13 septembre 2011 [pourvoi 10-19526] ; Cass.  Ch. Com. en date du 14 janvier 2014 [pourvoi 12-29071] et a pari : Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 26 juin 1996 [pourvoi 94-16326]).

Cependant, il aurait peut-être un bémol à la précédente conclusion qui se confirmerait selon la portée à attribuer à la volonté des parties d’aménager la stipulation d’une promesse d’achat par une « levée d’option » affublée d’un terme suspensif. En effet, quel était l’intention des parties lorsqu’elles ont posé un tel aménagement à la déclaration d’acquérir du bénéficiaire ?

Le mécanisme qui a été qualifié de « levée d’option » ne peut pas véritablement en être une car un tel dispositif n’a d’intérêt uniquement dans le cas où le bénéficiaire n’a pas encore exprimé sa volonté d’accepter l’offre de contrat de vente. Or, en l’espèce, il ne fait aucun doute sur l’existence de la stipulation d’une promesse d’achat. Il n’y a pas non plus de doute sur le fait que la promesse d’achat est stipulée dans l’acte qui matérialise la promesse de vente. Par conséquent, l’acte du 1^er mars 2000 matérialise une promesse d’achat et une promesse de vente. Il est constant que, sous l’empire de l’article 1589 du code civil, un tel aménagement de la volonté d’acquérir tient davantage d’une sorte de dispositif de réitération (Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 17 juillet 1997 [pourvoi 95-20064] ; Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 28 mai 1997 [pourvoi 95-17953] ; Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 19 juin 2012 [10-22906 et 10-24222] ; Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 10 septembre 2013 [12-22883]) que d’une levée d’option. À ce niveau, de manière pérenne, la Cour de cassation considère que, étant un contrat consensuel, le consentement des parties n’est soumis à aucune forme. Cependant, selon le contenu des termes qui posent le dispositif de réitération, ce dernier peut avoir pour effet de différer l’effet utile de la rencontre des volontés. En effet, si les parties ont soumis l’effet consensuel du contrat de vente à la réalisation d’un événement constituant un élément de la qualité substantielle du contrat, alors la non-réalisation de cet événement empêche la réalisation du contrat (Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 17 juillet 1997 [pourvoi 95-20064] ; Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 19 juin 2012 [10-22906 et 10-24222]). En revanche, si la réitération est posée comme une simple formalité, alors la réalisation ou non de l’événement ne neutralise pas l’effet consensuel du contrat escompté (Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 10 septembre 2013 [12-22883] : « […] ne ressortait pas des clauses […] que les parties aient érigé la formalité du « compromis » en condition de formation de la vente de sorte qu'elle constituait une vente comportant engagement synallagmatique des parties […] »). En l’espèce, il ne semble pas ressortir que les parties aient voulu ériger la levée d’option comme condition de formation de la vente. Ainsi, au regard de cette position constante (Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 17 juillet 1997 [pourvoi 95-20064] ; Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 28 mai 1997 [pourvoi 95-17953] ; Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 19 juin 2012 [10-22906 et 10-24222] ; Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 10 septembre 2013 [12-22883]), la stipulation de la « levée d’option », pour aménagement de la volonté d’acquérir, n’impacte pas l’efficacité de la rencontre des volontés d’acquérir et de vendre qui s’est produite le 1^er mars 2000.  

L’intérêt d’une telle stipulation, est certainement justifiée par le fait que le bien objet du contrat lui-même objet de la promesse, est occupée. En effet, cette interprétation est rendue plausible par la stipulation d’un terme suspensif, c’est-à-dire le décès de l’occupante. Cette dernière s’était réservé un droit d'usage et d'habitation. Ces prérogatives sont quelques peu handicapante pour le plein usage du bien par le nouvel acquéreur. En outre, il faut aussi appréhender la stipulation d’une telle réitération comme étant dans l’intérêt des promettants qui seraient propriétaires du bien objet du contrat lui-même objet de la promesse. Il y avait communauté d’intérêt entre les parties. Le décès de l’occupante rendait possible la circulation du bien, mais n’affectait pas les volontés stipulées d’acquérir et de vendre.

Au regard de ce qui précède, il est assez plausible de considérer que les bénéficiaires pourront obtenir la réalisation forcée de la vente car la rétractation n’a pas pu empêcher une rencontre des volontés d’acquérir et de vendre qui lui est antérieure (a contrario : Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 06 décembre 2018 [pourvoi 17-21170 et 17-21171] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 11 mai 2011 [pourvoi 10-12875] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 12 juin 2013 [pourvoi 12-19105] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 13 juillet 2017 [pourvoi 16-17625] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 15 décembre 1993 [pourvoi 91-10199] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 15 décembre 1993 [pourvoi 91-14999] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 15 décembre 2009 [pourvoi 08-22008] ; Cass.  Ch. Com. en date du 13 septembre 2011 [pourvoi 10-19526] ; Cass.  Ch. Com. en date du 14 janvier 2014 [pourvoi 12-29071] et a pari : Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 26 juin 1996 [pourvoi 94-16326]).

2. L’obtention de dommages et intérêts

Il y a une forte probabilité pour que les bénéficiaires puissent obtenir la réalisation forcée de la vente car la rétractation, formalisée le 15 décembre 2010, ne pourra empêcher la formation d’un contrat déjà parfait depuis le 1^er mars 2000. Cependant, les principaux moyens exposés précédemment, n’excluent pas la possibilité pour les bénéficiaires de solliciter des dommages et intérêts, soit par rapport à la gêne occasionnée par la rétractation (A) soit à titre subsidiaire (B), au cas où le moyen de préexistence de la rencontre des volontés d’acquérir et de vendre ne convainc pas.

1. L’indemnisation du préjudice du fait de la gêne occasionnée par la une rétractation inefficace

En matière de responsabilité contractuelle, le contractant victime d’un manquement peut espérer obtenir un dédommagement uniquement s’il démontre l’existence d’un préjudice en lien avec la faute reprochée au contractant défaillant.

En l’espèce, la faute du promettant survivant est matérialisée par l’existence d’une rétractation qui même si elle est inefficace contrarie probablement les prévisions des bénéficiaires et les met dans l’obligation de faire face à des frais, notamment de justice, pour faire valoir leurs droits contre la mauvaise foi du promettant. En effet, la rétractation est une manifestation de la déloyauté du promettant notamment parce qu’elle est formulée dans le cadre d’une promesse synallagmatique de vente. En outre, elle est émise alors qu’est en cours une période de suspension contractuellement stipulée du fait de l’occupation du bien par le tiers-propriétaire.

Ces éléments pourront permettre aux bénéficiaires d’espérer obtenir, en plus de la réalisation forcée du contrat, quelques dédommagements probablement pas substantiels mais certainement rafraîchissant.

2. L’éventuel échec de la démonstration de l’antériorité de la rencontre des volontés

Bien qu’il soit peu probable que le moyen de l’antériorité de la rétractation sur la levée d’option soit retenu notamment du fait même de la position constante de la Cour de cassation sur cette question (a contrario : Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 06 décembre 2018 [pourvoi 17-21170 et 17-21171] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 11 mai 2011 [pourvoi 10-12875] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 12 juin 2013 [pourvoi 12-19105] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 13 juillet 2017 [pourvoi 16-17625] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 15 décembre 1993 [pourvoi 91-10199] ; Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 15 décembre 1993 [pourvoi 91-14999] ; Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 15 décembre 2009 [pourvoi 08-22008] ; Cass.  Ch. Com. en date du 13 septembre 2011 [pourvoi 10-19526] ; Cass.  Ch. Com. en date du 14 janvier 2014 [pourvoi 12-29071] et a pari : Cass.  Ch. Civ. 3^e en date du 26 juin 1996 [pourvoi 94-16326]), il est tout de même prudent d’envisager subsidiairement l’hypothèse selon laquelle, la rétractation étant efficace, la réalisation de la vente ne serait pas possible. Outre le fait qu’il pourrait également être considéré que la réitération stipulée doit être appréhendée comme une formalité substantielle dont la non-réalisation ôte à la réciprocité des promesse l’effet consensuel attaché au contrat de vente (Cass. Ch. Civ. 3^e en date du 19 juin 2012 [10-22906 et 10-24222] : « […] les parties peuvent décider que la réitération de l'acte en la forme authentique est un élément constitutif de leur consentement et non une simple modalité d'exécution de la vente […] »).

À ce titre, conformément à l’ancien article 1142 du code civil, il s’agirait de miser sur l’obtention de dommages et intérêts qui seraient dus du fait de la violation par le promettant d’une obligation de faire (Cass.  Ch. civ. 3^e en date du 15 décembre 1993 [pourvoi 91-10199] : « […] tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation de la promettante ne constituait qu'une obligation de faire […] »).

Là encore, le manquement contractuel est matérialisé par la formulation de la rétractation qui permet au promettant de ne pas former, avec les bénéficiaires, le contrat promis. Par conséquent, les bénéficiaires auront perdu la chance de former un contrat de vente ce qui implique une indemnité compensatrice assez anecdotique au regard de ce qu’aurait pu escompter gagner le bénéficiaire de la réalisation de la vente (Cass.  Ch. civ. 2^e en date du 7 mars 2019 [pourvoi 18-10654] : « […] la réparation devait être mesurée à la chance perdue et ne pouvait être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance […] »). La perte de chance n’a pas vocation à indemniser les avantages qu’auraient procurés la chance si elle s’était réalisée (Cass.  Ch. civ. 1^re en date du 21 novembre 2006 [pourvoi 05-15674] : « […] seule constitue une perte de chance réparable, la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable […] »).