Mots d'un juriste

L'arrêt de la Cour de cassation

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 5 juin 2018), que, le 16 avril 1997, la SCI L’Anglais a donné à bail un appartement à M. X... et à Mme Z... ; que, le 8 avril 2014, M. Y..., devenu propriétaire des lieux, a délivré aux locataires un congé pour reprise à son profit, puis les a assignés en validité du congé ; qu’ayant constaté que les locataires avaient sous-loué l’appartement, il a également sollicité le remboursement des sous-loyers en exécution de son droit d’accession ;

Attendu que M. X... et Mme Z... font grief à l’arrêt de les condamner à la restitution des sous-loyers, alors, selon le moyen :

1°/ que les sous-loyers perçus par un locataire au titre d’une sous-location ne constituent pas des fruits civils appartenant au bailleur par accession mais l’équivalent économique du droit de jouissance conféré au preneur, lequel est en droit de les percevoir et de les conserver, sauf à engager sa responsabilité envers le bailleur en cas de préjudice subi par celui-ci du fait de la méconnaissance d’une interdiction contractuelle de sous-location ; qu’il ne peut donc être reproché à un locataire d’avoir, en percevant de tels sous-loyers, détourné fautivement des sommes qui ne pouvaient appartenir au bailleur ; qu’en décidant le contraire, et en condamnant M. X... et Mme Z... à rembourser à M. Y... les loyers qu’ils avaient perçus en sous-louant le bien litigieux, la cour d’appel a violé les articles 546 et 547 du code civil, ensemble l’article 1147 devenu 1231-1 du même code ; 2°/ qu’une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire ; qu’en conséquence, seul le locataire est créancier des sous-loyers ; qu’en retenant néanmoins que les sous-loyers perçus par M. X... et Mme Z... appartenaient à M. Y... et que les locataires étaient tenus de les rembourser à ce dernier en réparation du préjudice financier subi par le bailleur du fait du détournement de ces sommes, la cour d’appel a violé les articles 546 et 547 du code civil, ensemble l’article 1147 devenu 1231-1 du même code ;

Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ; […] PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi [...]

Le bail est un contrat par lequel, une personne (le bailleur) met à disposition un bien (meuble ou immeuble), au profit d’une autre personne (le preneur) à charge pour lui de verser un prix (le loyer). Au regard de l’article 584 du code civil, le loyer perçu est un fruit civil. À ce titre, il appartient au bailleur tant au titre du droit de créance que ce dernier dispose à l’encontre du preneur, mais également du fait du droit d’accession car le loyer est un fruit du bien dont il a la propriété. En effet, la propriété est la prérogative dont dispose une personne (physique ou morale) sur un bien (meuble ou immeuble) et qui lui permet d’en jouir et d’en disposer de la manière la plus absolue, dès lors qu’il respect les prescriptions de la Loi en la matière (art. 544 Code civil). Ainsi, il a l’exclusivité quant à l’utilité économique de son bien.

En l’espèce, dans le cadre un bail, le preneur à souscrit vis-à-vis d’un tiers un « sous-bail ». À ce titre, il perçoit une contrepartie (Cass. 3e civ. En date du 09 mars 1994 [n°92-10211]), le « sous-loyer ». Le preneur entreprend cette utilisation économique du bien loué sans solliciter l’autorisation du bailleur voire, a minima, sans même l’aviser de cette opération de « sous-bail ». Or, s’agissant d’un bail d’habitation, vu l’article 8 de la loi n°89-462, le preneur est soumis à l’obligation légale de solliciter l'accord écrit du bailleur, tant sur le principe de la sous-location que sur le montant et du devenir du prix du sous-loyers. En l’absence de mise en œuvre de cette exigence, la sous-location était irrégulière et, a fortiori, inopposable au bailleur. En tout état de cause, la situation de sous-bail pose le sous-bailleur (c’est-à-dire le preneur devenu bailleur secondaire) dans une situation d’exploitation économique d’un bien dont il n’est pas le propriétaire et pour lequel la destination est réservée à l’habitation. Autrement-dit, le preneur-bailleur perçoit des fruits civils d’un bien dont le propriétaire n’a pas consenti la mise à disposition pour un tel usage. Ainsi, il deux données juridiques dans la solution de droit de l’arrêt qu’il faut mettre en relief.

D’une part, par la souscription d’un sous-bail irrégulier, le preneur manque à son obligation contractuelle/légale de ne pas souscrire une sous-location sans l’accord du bailleur. À ce titre, conformément à l’ancien article 1147 du code civil (nouv. 132-1 C. civ.) le preneur doit des dommages et intérêts au bailleur. La faute est d’autant plus caractérisée qu’elle s’inscrit dans un schéma « para-professionnel » (Personne qui a une activité même très ponctuelle dans un secteur socio-professionnel spécifique, mais qui ne possède pas elle-même le permis professionnel dédié.) de sous-location à prix diversifiés (Cass. 3^e civ. du 12 septembre 2019 [pourvoi n° 18-20.727] : « […] pour deux nuits minimums, au prix de 120 € la nuit, 700 euros la semaine et 3401 € le mois […] ») matérialisée par une offre de sous-location à destination d’un public très large car ladite offre est relayée par une plateforme internet renommée (AirBnb). Le préjudice tenant d’une exploitation économique non autorisée d’un bien loué est indiscutablement matérialisé. Sur ce point, la cour de cassation ne s’exprime pas. Il n’y a pas dû avoir de moyen en ce sens du bailleur. Cependant, le preneur l’excipe afin de tenter de « contrer » l’application des articles 546 et 547 du code civil. Cela dit en passant, le bailleur sollicitait la validation du congé octroyé aux preneur ; il n’y a pas débat sur ce point.

D’autre part, consécutivement au manquement contractuel du preneur, existe la perception sans droit ni titre de fruits civils du fait de l’exploitation économique d’un bien dont le preneur, a fortiori, n’est pas le propriétaire et n’est pas autorisé à l’utiliser de la sorte. En effet, le sous-loyer perçu par le preneur-bailleur tient à la mise à disposition à titre onéreux du bien du bailleur-propriétaire. Ce dernier, au titre de l’accession (art. 547 C. civ.), est propriétaire des fruits (naturels, civils, et industriels) produits par son bien. C’est à ce titre qu’appartiennent au bailleur-propriétaire les sous-loyers produits par la mise à disposition, en second rang, de son bien loué. Le tiers-percepteur, non habilité, des fruits est redevable, vis-à-vis du propriétaire, de la restitution.