Mots d'un juriste

énoncé du cas pratique (inspiré de la décision de la Cour de cassation 3^ème civ. du 5 février 2013 (n° de pourvoi : 11-25572) ) :

Par délibération en date du 30 mars 2015, la commune de SMALLVILLE a donné un accord de principe pour échanger un terrain communal (superficie : 800 m²) contre un terrain (superficie : 400 m²) appartenant à M. KENT. Il était également stipulé dans la délibération une réserve consistant à attendre l'estimation préalable du service des domaines de chacun des terrains. Cependant, sans attendre la signature de l'acte authentique, M. LUTHOR, maire de la commune, a pris possession du terrain de M. KENT, sur lequel une école a été construite. En contrepartie, M. LUTHOR a livré la totalité de la parcelle communale à M. KENT. Cependant, après l’évaluation des terrains, la commune de SMALLVILLE a décidé, par une délibération en date du 23 avril 2017, de surseoir à l'échange. Puis, par une délibération en date du 11 septembre 2019, la commune décide de proposer à M. KENT, l'acquisition de sa parcelle. M. KENT vient vous voir, d’une part, afin d’obtenir que la commune régularise l'acte d'échange ; d’autre part, il souhaite obtenir des dommages et intérêts.

Proposition de  résolution du pratique

L’échange est un contrat par lequel au moins deux personnes (physiques ou morales) s’astreignent réciproquement à permuter des biens (meubles ou immeubles ; corporel ou incorporel) qui sont appréhendés comme équivalent ou pour lesquels, à défaut « d’équivalence naturelle » il est convenu du versement d’une soulte. L’échange est parfait entre les copermutants lorsqu’il y-a rencontre des volontés de permutation et accord sur les qualités réciproques des biens objets de la permutation.

Le 30 mars 2015, par délibération, une commune (commune de SMALLVILLE) donne un accord de principe pour l’échange d’une parcelle communale d’une superficie de 800 m² en contrepartie de la parcelle d’un particulier (M. KENT) d’une superficie de 400 m². L’accord de principe formulé par la commune est affecté d’une réserve tenant à l’évaluation de l’équivalence des biens. Malgré cette réserve, le maire ordonne aux services, avec le consentement de M. KENT, de prendre possession de la parcelle pour y construit une école. En outre, la communale met sa parcelle à la disposition de M. KENT. Le 23 avril 2017, par délibération, la commune sursoit à l’échange car l’évaluation sollicitée met en relief l’absence d’équivalence entre les biens objet de l’échange escompté. Le 11 septembre 2019, par délibération, la commune propose à M. KENT d’acquérir sa parcelle. Ce dernier refuse, il veut la régularisation de l’échange et obtenir des dommages et intérêts.

La commune et le particulier entament une opération d’échange entre leur parcelle respective. Malgré des réserves quant à l’équivalence des biens objet de la permutation, la commune prend possession du bien permuté et livre son bien. Ainsi, l’échange est mis à exécution. Cette dernière est notamment matérialisée par la construction d’une école. Mais, la commune se ravise. Ainsi, se pose la question de savoir si le commencement d’exécution d’un échange caractérise la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat exécuté ?

L’échange est un contrat consensuel. Par conséquent, ce qui le caractérise est la rencontre des volontés des parties sur les qualités substantielles du contrat. Ainsi, en l’absence d’accord sur l’équivalence des biens objet de la permutation il est peut probable qu’une demande de régularisation puisse aboutir (I). Toutefois, la prise en possession du bien par la commune ouvre droit à d’autres options, notamment, a minima, l’obtention de dommages et intérêt (II).

1. L’absence d’accord sur l’équivalence des biens

L’échange est un contrat consensuel. À ce titre, lorsque les personnes (physiques ou morales), les copermutants, se sont entendues sur l’équivalence des qualités substantielles des biens à permuter, alors l’échange est parfait (art. 1703 du Code civil).

En l’espèce, dès la délibération en date du 30 mars 2015, il est manifesté une réserve sur l’équivalence des biens objets de l’échange escompté. La formation de l’échange est suspendue aux résultats d’une évaluation des deux biens. C’est à ce titre que l’accord de principe, conditionnel, exprimé par la délibération susmentionnée doit être appréhendée, a priori, comme une promesse d’échange avec réitération du consentement si les biens sont jaugés comme équivalent. En tout état de cause, il est patent que la commune n’a pas exprimée une volonté pure et simple de former un contrat d’échange. Donc, il n’y avait pas accord sur l’équivalence des biens même-si, parallèlement, il y avait incontestablement un accord sur le principe de la permutation des deux biens. Le fait que la commune ait formulé un sursis lorsque l’expertise des terrains a rendu ses résultats, confirme que l’accord sur l’idée de l’échange était suspendu à la détermination de l’équivalence des biens. Le particulier (M. KENT), pourra difficilement obtenir la régularisation d’un acte qui n’existe pas car l’une des parties, la commune, n’avait pas donnée d’accord ferme. L’échange n’était donc pas parfait. C’est dans ce sens que se prononce la 3^e chambre civile de la Cour de cassation par une décision en date du 5 février 2013 (pourvoi 11-25.572) qui s’exprime dans ses termes : « […] en l'absence d'accord sur la contenance des terrains à échanger, aucune transmission des droits de propriété réciproques n'avait pu s'opérer […] ».  Autrement-dit, cela signifie que l’accord sur l’équivalence des biens est un élément essentiel au transfert réciproque solo consensu  des droits de propriétés sur lesdits biens.

Cependant, il est nécessaire de mettre en relief le fait que les actions concrètes de la commune sont en décalage avec les termes (la délibération du 30 mars 2015) qui matérialisent la manifestation de sa volonté. En effet, en prenant possession du terrain du particulier et, concomitamment, en lui livrant la parcelle communale ; il semble que la commune ait mis à exécution le contrat d’échange.

2. L’occupation effective et réciproque des biens

Dans la mesure où, sans accord préalable sur l’équivalence des biens, la prise en possession réciproque desdits biens ne suffit pas à caractériser l’existence d’un échange (Cass. Ch. 3^e civ. En date du 5 février 2013 [pourvoi 11-25.572] : « […] en l'absence d'accord sur la contenance des terrains à échanger, aucune transmission des droits de propriété réciproques n'avait pu s'opérer […] »). Par conséquent, il est nécessaire de savoir comment doit être traité la situation selon laquelle, d’une part, la commune à prise possession de la parcelle du particulier pour y construire une école. D’autre part, le particulier a lui aussi pris en possession la parcelle communale pour la mettre en valeur. C’est à ce titre, qu’il semble plus pertinent de poser des moyens aux fins indemnitaires.

En l’espèce, malgré les réserves formulées sur l’équivalence des biens la commune agit comme-ci l’échange avait été formé. Ainsi, de bonne foi (Cass. Ch. 3^e civ. En date du 28 janvier 1987 [pourvoi 85-12.176] : « […]  le constructeur de bonne foi, au sens de l'article 555 du Code civil, est celui qui possède le terrain sur lequel il a bâti en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices […] »), le particulier agit vis-à-vis de la parcelle transmise comme s’il en était le propriétaire. Dans cette situation, la proposition d’acquisition formulée par la délibération, en date du 11 septembre 2019, permet de purger la situation de la commune sur la parcelle du particulier mais ne résout pas la question des dépenses engagées par ce dernier sur la parcelle communale dont il est évincé.

Alors que la vente n’était pas l’économie contractuelle envisagée par le particulier, au regard du droit de l’expropriation qui aurait pu être mis en œuvre par la commune, la proposition d’acquisition trouve une certaine logique car elle se pose dans une recherche de résolution à l’amiable d’une difficulté dont chaque protagoniste à une part de responsabilité. En effet, le régime juridique de la voie de fait aura du mal a s’épanouir dans un contexte où les deux personnes avait consenti à l’autre la prise en possession respective de leur bien. À ce titre, il serait plus pertinent pour le possesseur évincé d’y adhérer.

Cependant, dans le second temps de résolution à l’amiable de la difficulté, il est indispensable, en plus du prix de vente sur lequel ils devront s’entendre, il faudra que la commune indemnise le particulier pour les « travaux » réalisés de bonne foi sur la parcelle communale (art. 550 et 555 al.4 du code civil). À défaut d’entente amiable sur les deux points exposés précédemment, alors le juge judiciaire tranchera. En tout état de cause, le particulier, en tant que constructeur de bonne foi et évincé, pourra exercer un droit de rétention sur le fonds jusqu’à la fixation du montant de l’indemnité (Cass. Ch. 3^e civ. En date du 3 octobre 1990 [pourvoi 88-18.415] : «  […] puisqu'il avait construit avec l'autorisation du propriétaire, [le constructeur] était de bonne foi et qu'il pouvait exercer le droit de rétention sur le fonds jusqu'à la fixation de l'indemnité à lui revenir ; […] »). Cependant, il ne doit plus faire aucun autre « aménagement » au risque de perdre son titre de possesseur de bonne foi (Cass. Ch. 3^e civ. En date du 30 novembre 1988 [pourvoi 87-12.387]; art. 550 du code civil).